THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Webáruház Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat
Merre tartanak a lakásárak? – Megjelent az MNB legfrissebb lakáspiaci jelentése2025. november 28. |
|---|
 2025-ben a hazai lakáspiac egyértelműen az árnövekedés jegyében zajlik. Cikksorozatunk első részében a Magyar Nemzeti Bank friss jelentése alapján bemutatjuk, hogyan változott a kereslet, milyen hatást gyakorolt az Otthon Start Program. Áttekintjük az árak alakulását, a területi különbségeket és a túlértékeltség kockázatait.
|
|
990 HUF
THS hagyományos (rugós) nyomókapcsoló - 101N - fehér
 Érdekel → |
|
2025-ben a magyar lakáspiac látványosan túlfűtötté vált: miközben a reálbérek sok háztartás számára alig érzékelhetően emelkedtek, a lakásárak rekordsebességgel nőttek, a túlértékeltség pedig történelmi csúcsra ugrott. Az Otthon Start Program a vártnál jóval nagyobb keresleti hullámot indított el, amely rövid távon tovább fűtötte az árakat, miközben a kínálat lassan és korlátozottan reagál. A második negyedévben az éves lakásdrágulás országosan 17,9 százalék volt, amely a harmadik negyedévben tovább gyorsult, elérve a 23,9 százalékot. Budapesten ez az ütem közel 30 százalékra ugrott, ami már nemcsak ciklikus kilengés, hanem a túlfűtöttség egyértelmű jele.
Az Európai Unióban Magyarország mutatta a legnagyobb árnövekedést, különösen úgy, hogy a lakáspiaci túlértékeltség már a második negyedévben 18,8 százalékra emelkedett. Ez olyan szint, amelyet más tagállamokban már kifejezetten kockázatosnak minősítenek. A régiós országok közül többen is erős drágulást mutattak, de a magyar lakásárak elszakadása a fundamentumoktól kiemelkedő. A lakáspiaci túlfűtöttséget nem a lakosság széles köre, hanem a piac felső negyede hajtja. A lakások jövedelmekhez mért drágulása gyorsabban halad előre, mint amit a megtakarítások, béremelkedés vagy hitelfelvételi képesség indokolna. A lakásár/bérleti díj mutató is történelmi csúcson áll, ami azt jelzi, hogy a lakásvásárlás egyre inkább elszakad a valós használati értéktől, és inkább spekulatív jellegű kereslet hajtja. A lakáspiaci keresletet 2025-ben mesterségesen felgyorsította az Otthon Start Program. Már a szeptemberi indulást megelőző hetekben 46 százalékkal nőtt az eladó ingatlanokra irányuló kereslet, ami rövid idő alatt olyan nyomást helyezett a piacra, amelynek kínálati oldala nem tudott lépést tartani. A tranzakciószám szeptemberben 37 százalékkal ugrott meg.
A túlfűtött kereslet egyik legsúlyosabb következménye, hogy a vevők alkuereje eltűnt. A tranzakciók csupán 71 százalékában volt egyáltalán alku - ami jóval alacsonyabb az előző évek átlagánál -, és Budapesten a medián árengedmény már csak 1,5 százalék volt. Tömegével jelentek meg licitek és gyors lezárású adásvételek, ami tipikusan túlfűtött piaci viselkedés. Miközben a lakásárak ennyire agresszíven nőnek, a bérleti díjak dinamikája látványosan mérsékeltebb. Országosan 6,5-6,6 százalékkal, Budapesten 6,6 százalékkal emelkedtek a bérleti díjak, ami azt jelenti, hogy a lakásbefektetések megtérülése romlik. Ez okozza azt a fordulatot, hogy 2025-ben a befektetők először már nem vásárlóként, hanem inkább eladóként jelentek meg a piacon. Ennek ellenére a kereslet nagy része a támogatott hitel miatt továbbra is elsősorban hitelből érkezik, ami önmagában növeli a sebezhetőséget. A hitelből vásárlók aránya 40 százalék közelében járt, miközben a hitelvolumeneket az árak emelkedése húzta felfelé, nem pedig a fizetőképesség. A fix 3 százalékos kamat ugyan javítja a rövid távú elérhetőséget, de közben tartósan magas árakba betonozza be a piacot, mert az olcsó hitel erős árfelhajtó tényező. A jegybank már ezt a kockázatot igyekszik kezelni a 2026-tól bevezetendő szektorális tőkepufferrel. A legnagyobb lakhatási problémát az jelzi, hogy vidéken ugyan a lakások 98 százaléka formálisan belefér az Otthon Start kereteibe, de ez nem jelenti azt, hogy megfizethetők is. A jövedelmi különbségek miatt sok helyen a támogatott hitel is túl nagy terhet jelent - ugyanakkor az olcsó hitel tovább emeli az árakat, így a valós lakhatási hozzáférés sok térségben tovább romlik.
Cikksorozatunk második része: Olcsó hitel, dráguló lakások Harmadik része: Magas költségek, bizonytalan kereslet - Merre tart az építőipar? |
Továbbküldöm a cikket Nyomtatás
További híreink
Három hasznos beszélgetés költségcsökkentő, praktikus megoldásokról az Ingatlan 2024 - Ingatlankezelők, -beruházók, -közvetítők, és -felújítók napja előadásaiból. Előadók: Marosi Balázs, épületgépész mérnök, ügyvezető - HERZ Armatúra Hungária Kft, Dráviczki Péter, ipari kereskedelmi vezető - Ariston Hungária Kft, valamint Kádár Katalin, kelet-európai régióvezető - MACDermid Alpha Hungary Kft. Fernox üzletág. 
Megjelent a 392/2025. (XII. 10.) Kormányrendelet, amely fontos könnyítést vezet be az Otthon Start programban elérhető FIX 3%-os lakáshitelnél. A módosítás lényege, hogy 2026. január 1-jétől nemcsak belterületi, hanem külterületi lakóházak megvásárlására is igényelhető a támogatott hitel. 
A kormány új, 100 milliárd forintos keretösszegű lakossági energiatároló programot indít - jelentette be Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter a szerdai Kormányinfón. A támogatás célja, hogy a napelemmel rendelkező háztartások tartósan önellátóvá váljanak, és stabilabban biztosítsák saját villamosenergia-ellátásukat. 
Több társasház által körbezárt udvarban mintegy ötven garázs áll évtizedek óta úgy, hogy tulajdonosaik nem járulnak hozzá sem a terület fenntartásához, sem a közös problémák megoldásához. A terület biztonsági kockázatai azonban sürgetik a közös fellépést: a lakók elektromos kapuval zárnák a területet, ám felmerül a kérdés, miként vonhatóak be ebbe a garázsok tulajdonosai. Az olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A fiatal európaiak önállósodása soha nem volt olyan nehéz, mint ma. A diákotthonok és megfizethető albérletek hiánya egyre több városban válik problémává, miközben az egyetemek versenye a tehetségekért felerősíti a nyomást. Az Európai Parlament meghallgatása a fiatalok lakhatási kihívásairól és a UIPI átfogó európai tanulmánya a magánpiaci diáklakások trendjeiről ugyanarra a következtetésre jut: a jelenlegi kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel, az árak elszálltak, a piaci szereplők pedig szabályozási, gazdasági és társadalmi akadályokkal küzdenek. 
Miközben az árak és a kereslet történelmi csúcsokat értek el, a kínálati oldal egészen más képet mutatott 2025-ben. Kevesebb lakás készült el, mint az elmúlt években, de a megkezdett építkezések és az engedélyek száma látványosan megugrott. A budapesti új építésű lakások kínálata bővül, de az árak továbbra is rendkívül magasak. Az MNB 2025. novemberi lakáspiaci jelentése alapján készült összefoglaló cikksorozatunk harmadik része azt járja körbe, hogyan alkalmazkodik a fejlesztői és építőipari szektor a megváltozott környezethez. 
A VII. kerületi Erzsébetváros Önkormányzata új pályázattal segíti a kerületi fogyatékossággal élő lakókat abban, hogy saját lakásukat akadálymentessé tegyék. A támogatást vissza nem térítendő formában, előfinanszírozásban folyósítják. 
A Kúria Önkormányzati Tanácsa visszamenőleg semmissé nyilvánította Üllő Város Önkormányzatának változtatási tilalomról szóló rendeletét. A döntés lényege, hogy a helyi szabályozás nem használható arra, hogy egy már kiemelt beruházásként szabályozott állami projekt megvalósulását blokkolja, még akkor sem, ha az önkormányzat és a helyi közösség ezzel a beruházással érdemben nem ért egyet. 
Az utóbbi hónapokban számos félreértés és téves hír keringett arról, hogy a MOHU MOL Hulladékgazdálkodási Zrt. helyszíni bírságokat szabna ki a társasházakra. A XVI. Közös Képviselők Napja és Társasházi EXPO-n azonban a leghitelesebb forrásból, Baricza Miklós, a MOHU ügyféltámogatás vezetője és Dúzs László, kategória menedzsere tisztázták, valójában mi változott - és mi maradt pontosan ugyanaz. 
Friss adatok mutatják, hogy a bérleti díjak korlátozására bevezetett szabályozás nem érte el célját: rekordalacsony az új szerződések száma, miközben a lakbérek történelmi magasságokba emelkedtek. 
Egy társasház közös villamos hálózatának felújítása rendszerint komoly költségekkel jár, amelyek viselése sokszor vitákat szül a tulajdonostársak között. Különösen éles lehet a helyzet akkor, ha egyes tulajdonosok - például a földszinti üzlethelyiségek - saját állításuk szerint már elvégezték a szükséges felújításokat magánköltségen. Felmentést jelenthet-e ez számukra a közös felújítás terhei alól? Jogszerű volt-e az általuk végzett munka, ha az a közös tulajdont is érintette? Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Az Európai Unió lakhatási rendszere gyorsan változik: a politikai hangsúlyok átrendeződnek, a jogi keretek újraértelmeződnek, és a fenntarthatósági elvárások is átalakulnak. Milyen következményei vannak az Európai Bíróság minimálbéres ítéletének? Milyen ajánlásai vannak a Housing Advisory Board testületének a megfizethető lakhatási kínálat bővítésére? A UIPI 2025. decemberi jelentése arról számol be, milyen irányba fordulhat a következő évtized lakáspolitikája. 
A lakáshitelezés 2025-ben látványosan új pályára állt. A banki kihelyezések megugrottak, a hitelösszegek nőnek, a feltételek pedig a korábbi szigor után enyhülő tendenciát mutatnak. Az Otthon Start Program elindulása érdemi fordulatot hozott a hozzáférhetőségben. Az MNB 2025. novemberi lakáspiaci jelentése alapján készült összefoglaló cikksorozatunk második része azt mutatja be, hogy a 3%-os fix kamat milyen irányba tolja a keresletet, hogyan változik a bankok hitelezési magatartása, és milyen terheket rak ez a lakosságra. 
A több mint ötezer-ötszáz európai ingatlantulajdonos véleményét összegző UIPI-kutatás megmutatja, hogy mivel szembesül az uniós lakosság, amikor az épületállomány energiahatékonysági átalakításáról beszélünk. 
Az Otthon Start program FIX 3%-os lakáshiteléhez kapcsolódóan a kormány újabb nagy lakóingatlan-fejlesztéseket minősített kiemelt beruházássá, és jelentősen átszabja az ezekre vonatkozó építési, parkolási és engedélyezési szabályokat. A 377/2025. (XII. 1.) Korm. rendelet már a folyamatban lévő hatósági eljárásokra is kiterjed, a helyi településrendezési tervektől és az OTÉK-tól eltérő beépítési paramétereket állapít meg. 
Azokban az épületekben, ahol több lépcsőház tartozik egyetlen társasházba, gyakran évtizedes gyakorlatként alakult ki az önálló gazdálkodás és a külön-külön megbízott közös képviselet. A jogszabályi környezet változásával a tulajdonosközösségnek fontos áttekinteni, milyen lehetőségek állnak rendelkezésre a jogszerű hosszú távú működéshez, és milyen lépéseket igényel az egyes megoldások megvalósítása. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A fűtési szezon minden ősszel ugyanazzal a kérdéssel indul a társasházakban: vajon elindul-e a kazán? Dráviczki Péter, az Ariston Hungária Kft. ipari üzletágának vezetője előadásában arra hívta fel a figyelmet, hogy a kazánhiba nem elkerülhetetlen, csak tervezés kérdése. Az Ariston ipari márkája, az ELCO megoldásai ma már nemcsak hatékonyabb és tisztább működést kínálnak, hanem olyan konstrukciókat is, amelyekkel a korszerűsítés gyorsabban, kisebb felfordulással és jelentős energiamegtakarítással valósítható meg. 
Megjelent a Habitat for Humanity Magyarország 2025-ös Lakhatási jelentése. Tovább mélyül a lakhatási válság Magyarországon - derül ki a Habitat for Humanity Magyarország által 14. alkalommal publikált Lakhatási jelentésből, amely a 2024-2025-ös lakáspolitikai intézkedések hatását és a lakhatás megfizethetőségének alakulását vizsgálja. A kutatások szerint a kormány új, lakhatási célú programjai nem csökkentik, hanem tovább növelik a lakhatási egyenlőtlenségeket, miközben a szociálisan célzott támogatások szinte teljesen hiányoznak a rendszerből. Az idei riport 2-3. fejezetének bemutatóját november 26-án tartották a Margit körúti Habitat Kreatív Központban. 
A közös képviselő milyen döntéseket hozhat meg önállóan, és mikor köteles a tulajdonosok előzetes felhatalmazását kérni? Különösen kényes helyzetet teremt, ha per indul egy tulajdonossal szemben, vagy ha a képviselő ügyvédet bíz meg anélkül, hogy erről a közgyűlés tudna. Az alábbiakban összefoglaljuk, milyen jogi keretek határozzák meg a közös képviselő mozgásterét, és mikor tekinthető jogszerűtlennek az ilyen eljárás. Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Partnereink
THT podcast
THT Facebook
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások
