THT hírek pályázatok energia jog pénzügyek lakáspiac Az én házam podcast Hírek A szakértő válaszol Társasházkezelő regiszter Közös képviselőt keresek Konferenciák Szaklapok Szakkönyvek Szakmai díjak Előfizetés Webáruház Érdekképviseletek Regisztráció Hírlevél ajánlása Letöltések Impresszum Kapcsolat
Kérdések és válaszok a társasházak jogi személlyé válásával kapcsolatban2023. április 12. |
|---|
 Elvileg július 1-jétől válnak jogi személlyé a társasházak, de logikailag sokkal szerencsésebb lenne, ha az új társasházi törvény hatályba lépésével együtt, lehetőleg január 1-jétől változnának a szabályok. Április közepe van, nagy a csend, de az interneten a napokban elkezdtek terjedni dezinformációk az ügy kapcsán. Emiatt időszerűnek éreztük, hogy feltegyük kérdéseinket Dr. Kiss Balázs Károlynak, a THT jogi szakértőjének azokról a témákról, melyeket ma lehet tudni a társasházak jogi személlyé válása kapcsán.
|
|
THT: Azzal, hogy a társasház jogi személlyé válik, a társasháznak, mint jogi személynek lesz, lehet vagyona? A közös területek innentől a társasház tulajdonává válnak? DR. KBK: A társasháznak jelenleg is van/lehet vagyona, kölcsönt tud felvenni, megtakarítást tud képezni. A közös területek - amennyiben az alapító okirat így tünteti fel - jelenleg is a társasház tulajdonában állnak. THT: A külön tulajdonok, például lakások, innentől jogilag a társasház tulajdonává válnak? Nem. Ha nem, akkor hogyan kapcsolódnak majd a társasház, mint jogi személy vagyonához? DR. KBK: A külön tulajdonok jelenleg sem kapcsolódnak a társasház vagyonához, ebben nem várható változás. THT: Mit jelenthet ez a jövőben egy banki kölcsönfelvételnél? A társasház, mint különálló jogi személy tud felvenni majd kölcsönt? Elméletileg akár el is zálogosíthatja így az eddigi közös tulajdont? DR: KBK: Kölcsön felvételére jelenleg is lehetősége van a háznak. THT: Mi történik, ha egy hitelfelvételt követően a társasház fizetésképtelen lesz? A társasház tulajdonára ráteheti a hitelező a kezét? Egy végrehajtás ilyen esetben kit terhel majd? DR: KBK: Amennyiben a társasház fizetésképtelen, úgy a végrehajtási eljárás elsősorban a társasház ellen indul, azonban a tulajdonosok a külön tulajdonukra eső eszmei hányad erejéig kezesként felelnek a tartozásokért, velük szemben külön pert kell indítania a követelés jogosultjának, és annak jogerős lezárultát kvöetően indulhat végrehajtás az egyes tulajdonosokkal szemben. THT: Kérhet-e majd ilyen módon a társasház többlethasználati díjat a lépcsőház, lift stb. használatáért? Ki dönt erről a jövőben? DR. KBK: A közgyűlés. Ha a társasház külön jogi személy lesz, akkor amennyiben a vagyona máshoz kerül, az vajon hogyan fogja befolyásolni a közgyűlés hatáskörét? Az a tény, hogy a társasházzal szemben végrehajtási eljárás folyik, nem fogja befolyásolni a közgyűlés hatáskörét. THT: Hogyan módosul a közös képviselő hatásköre július 1-jével? Ha a társasház jogi személy lesz, akkor kvázi a közös képviselő ügyvezetői felelősséggel tartozik majd a tevékenységéért? DR. KBK: A közös képviselő feladatkörét a társasházi törvény szabályozza, ebben július 1-gyel nem várható változás. A közös képviselőre a vezető tisztségviselőkre vonatkozó felelősségi szabályokat kell majd alkalmazni. THT: A fentiek alapján szükséges-e új szerződés a közös képviselővel, innentől a társasház megbízásából, nem pedig a közgyűlés által meghatalmazottan? DR. KBK: A szerződés szükségességét eddig is igyekeztünk hangsúlyozni, ez változatlan, a jogi személyi státusz önmagában új szerződés kötését nem teszi szükségessé. THT: Szükséges-e a társasháznak új szerződéseket kötni a közművekkel július 1-jétől? DR. KBK: Nem szükséges. THT: Mennyiben módosítja a jogi személlyé válás a büntethetőséget a társasházban? Ha a társasházban mondjuk számviteli bűncselekmény történik, akkor azért a közös képviselő, vagy a tulajdonosi közösség is felel a jövőben? DR. KBK: A felelősség az elkövetési magatartás alapján lesz megállapítható. Ha a közös képviselő kötelességét megszegve bűncselekményt követ el, ő a felelős. Ha az elkövetési magatartás a közgyűlés döntéséhez kapcsolódik, felmerülhet a társasház, mint önálló egység felelőssége. Magam polgárjogászként, büntetőjogi kérdés vizsgálatába ennél mélyebben nem bocsátkozhatom. THT: A cégekhez hasonlóan eladható lesz-e egy társasház, mint jogi személy a jövőben a közgyűlés jóváhagyása nélkül? DR. KBK: Nem, ilyenre nem lesz lehetőség. THT: Egyesülhet-e két társasház a jövőben, két jogi személy egyesüléseként, a közgyűlés jóváhagyásával, vagy jóváhagyása nélkül? DR. KBK: Ma is egyesülhet két társasház, ez a jövőben sem változik, de minden esetben a közgyűlés jóváhagyásával, alapító okirat módosítás mellett. THT: Az alapító okiratot július 1-jét követően milyen feltétekkel tudja majd módosítani a társasház? DR. KBK: Változatlanul a társasházi törvény feltételei lesznek irányadóak. THT: Milyen többletfeladatai és felelősségei lesznek a társasházi számvizsgálóknak július 1-jét követően? DR. KBK: Nincs tudomásunk arról, hogy a társasházi törvény módosulna ebben a körben, így nem várható változás. THT: Az új szabályozás csak azokra a lakóházakra vonatkozik, akiknek jelenleg is társasház a státuszuk, vagy a jövőben akár a "nem társasházasított" ikerházakra is alkalmazandó? DR. KBK: A társasházi státusz számít. THT: A törvényi felügyeletet július 1-jét követően ki látja el a társasházak, mint jogi személyek felett? DR. KBK: Ebben nem várható változás. A jegyző. |
Továbbküldöm a cikket Nyomtatás
További híreink
A végrendelet érvényessége és annak körülményei számos jogi kérdést vetnek fel, különösen akkor, ha manipuláció gyanúja merül fel. Előfordul, hogy egy ingatlan nem a családban marad, és az átírás körülményei joggal adnak okot kételyre. A bíróság feladata, hogy megállapítsa, valóban szabad akaratból történt-e az örökhagyó döntése, vagy külső befolyás hatására született meg. 
A közös képviselőnk sem az éves elszámolási közgyűlésén, sem a tulajdonosok 10%-a által összehívott közgyűlésen nem jelent meg. A két közgyűlést a Számvizsgáló Bizottság elnöke tartotta meg, a közgyűlések jegyzőkönyv vezetője is ő volt. Az olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
Az Európai Parlament lakásválsággal foglalkozó különbizottsága először fogalmazott meg átfogó uniós szintű terveket a lakhatási nehézségek enyhítésére. A spanyol Borja Giménez Larraz, a HOUS bizottság előadója videóüzenetben szólt az UIPI 46. kongresszus résztvevőihez. Üzenete a finn modellt dicsérte, és közben az európai közös cselekvés szükségességét hangsúlyozta. 
Van, ahol a pénztárcát kérik először kinyitni, máshol a nyelvtudást vagy a munkaviszonyt nézik, és akad hely, ahol mindehhez személyes meghallgatás is társul, mintha állásinterjúra mennénk. Egy csokorba gyűjtöttük a legszínesebb megoldásokat. 
Új szabályok lépnek életbe a közjegyzői díjszabásban, amelyek közvetlenül érintik mindazokat, akik kedvezményes, államilag támogatott lakáshiteleket vesznek igénybe. Az Igazságügyi Minisztérium rendelete a megemelkedett működési költségek miatt általánosan növeli a közjegyzői díjakat, ugyanakkor jelentős kedvezményt biztosít azok számára, akik otthonteremtési vagy felújítási programok keretében kölcsönt vesznek fel. 
Társasházunk két épületből áll egy közös helyrajzi számon. A két épületnek is van külön felvett helyrajzi száma. A társasház Alapító Okirata és SZMSZ-e épületenként rendelkezik közös képviselő megválasztásáról. Hogyan kezeli a Földhivatal az ezzel kapcsolatos regisztrációt? Olvasói kérdésre jogi szakértőnk válaszol. 
A Kormány legfrissebb rendelete (282/2025. VIII. 25.) több otthonteremtési támogatási formát igazít össze, kiemelten az idén bevezetett Otthon Start program FIX 3%-os lakáshitelét. A cél az, hogy a családok a Babaváró, a CSOK Plusz és a kistelepülési otthonteremtési támogatások mellett egyszerűbben és átláthatóbban férjenek hozzá a kedvezményes hitelhez. Az új szabályok 2025. szeptember 1-jétől lépnek hatályba, egyes részek október 1-jétől érvényesek. 
A kihirdetett 284/2025. (VIII. 25.) Korm. rendelet több építésügyi és településrendezési szabályt módosít. A változások közvetlenül érintik a társasházak építési, átalakítási és használatbavételi ügyeit is. A módosítások a folyamatban lévő eljárásokra is kiterjednek, így nemcsak az új beruházásokra, hanem a jelenleg zajló ügyekre is hatással lehetnek. 
2025 augusztusától a villamosenergia-szabályozás kifejezetten nevesíti a társasházi energiaközösségeket. A változtatások célja, hogy a közös napelemes beruházások elszámolása egyértelmű legyen, a hálózati csatlakozási eljárás pedig gyorsabban és átláthatóbban működjön. 
A társasházak mindennapi működésében az adatkezelés kiemelt jelentőséggel bír. A közös képviselet során keletkező adatok - legyen szó tulajdonosokról, lakókról vagy beszállítókról - érzékeny információnak minősülhetnek, és védelmük szigorú jogi keretek között történik. 
A társasházak mindennapi működésében gyakori problémát jelent, ha egy közös tulajdonú helyiséget - például pincét, tárolót vagy raktárt - valamelyik tulajdonostárs jogcím nélkül használja, és ezzel akadályozza annak közösségi hasznosítását. Különösen kellemetlen a helyzet, ha az adott helyiséget bérbe adnánk, de az illető felszólításra, vagy közgyűlési határozat ellenére sem hajlandó azt kiüríteni. 
A 2025. augusztus 11-én megjelent kormányrendelet értelmében a FIX 3% hitelprogram feltételeinek megfelelő, 250 lakásnál nagyobb lakóparkok építése kiemelt beruházássá nyilvánítható, ami gyorsított engedélyezési eljárást biztosít számukra. 
A társasházi kamerarendszerek üzemeltetése kapcsán komoly jogi és pénzügyi következményekkel járhat a szabályozás figyelmen kívül hagyása. Dr. Tóth Judit Lenke - adatvédelmi és adatbiztonsági szakjogász, a Smartfill Legal Kft. pénzmosás elleni eljárások szakértője - előadásában részletesen ismertette, mire kell figyelniük a közös képviselőknek és társasházkezelőknek a GDPR legújabb követelményei alapján. 
Egy társasház közgyűlése határozatban döntött az elektromos meghajtású gépjárművek mélygarázsból történő kizárásáról. Az eset jól mutatja, hogy a társasházi döntéshozatalban a közösségi érdekek és az egyéni tulajdonosi jogok között gyakran nehéz megtalálni az egyensúlyt, és a szabályozási környezet nehezen tart lépést a technológia fejlődésével. 
Szeptembertől lép hatályba az a kormányrendelet, amely több ponton módosítja az ingatlan-nyilvántartási eljárások és adatszolgáltatások díjait. A friss szabályozás nemcsak a tulajdoni lapok lekérésének költségeit emeli meg, hanem részletesen meghatározza a fizetés módját, a díjfizetésre kötelezettek körét és az ügyintézéshez szükséges adminisztratív lépéseket is. 
Bár a lakásszövetkezetek elsődleges feladata az épületek fenntartása és a tagok érdekeinek képviselete, egyre több közösség keres olyan megoldásokat, amelyek túlmutatnak a napi üzemeltetésen. A lakásszövetkezet által létrehozott alapítvány új dimenziókat nyithat meg a közösségi célok megvalósításában, legyen szó felújításokról, szociális támogatásról vagy kulturális rendezvényekről. 
Felvételsorozat hatodik része az Ingatlan 2024 - Ingatlankezelők, -beruházók, -közvetítők, és -felújítók napja előadásaiból. Előadó: Dr. Németh József partner ügyvéd - Visegrad + Legal, Illés&Németh Ügyvédi Társulás 
2025 januárjában új időszámítás kezdődött az ingatlan-nyilvántartásban: hatályba lépett a 2021. évi C. törvény, amely jelentős reformokat vezetett be az ingatlan-adásvétel és az ehhez kapcsolódó földhivatali eljárások területén. Dr. Kiss Balázs Károly ügyvéd, a Társasházak és Számvizsgálók Országos Egyesületének elnöke előadásában a legfontosabb gyakorlati tapasztalatokat osztotta meg a közönséggel - különös tekintettel a társasházakat érintő következményekre. 
Partnereink
THT podcast
THT Facebook
Általános Szerződési Feltételek | Adatvédelmi nyilatkozat | Süti beállítások
