A Társasházi Háztartás szaklap és a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesülete első online videokonferenciáján, az Okos Társasház 2021 országos online rendezvényen, amelyet 2021. április 28-án tartottak, Dr. Kiss Balázs Károly ingatlan és társasházi ügyvéd az e-közgyűlés szabályaival kapcsolatban ismertette a jelenlegi szabályozási gyakorlatot, összevetette más jogi területeken már szabályozott és működő jogi megoldásokkal, és ismertette a pandémiás helyzet által felgyorsított fejlődésre és új kihívásokra adható jogalkotói válaszokat.

Mint elmondta, a személyes jelenléttel járó társasházi közgyűlésen a tulajdonostársak döntését azonnal megismerhetik az oda ellátogatók. Mivel ez a legkonzervatívabb döntési forma, időszerű lenne ezen változtatni, vagy új megoldási módozatokat szabályozva beépíteni a működésbe. A másik döntéshozatali mód az írásbeli szavazás, amire csak akkor van lehetőség, ha a társasház SZMSZ-e pontosan szabályozza az írásbeli döntéshozatal módját. Ennek megsértése ugyanis érvénytelenséghez is vezethet. A Társasházi Törvény ismeri még a részközgyűlés fogalmát, erről Dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnöke is írt cikket (https://www.tht.hu/index.php?mid=newsview&id=274), de általánosságban kevés alkalommal találkozni ennek szabályozásával és gyakorlati működésével. Ez azt jelenti, hogy ha van olyan önállóan szabályozott témakör, amelyben részközgyűlés döntést hozni érdemes és az SZMSZ-ben is rögzített, akkor a részközgyűlés során a döntés meghozható a normál közgyűlés szabályai szerint.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint a fenti döntéshozatali módok - amiket a társasházak és közös képviseletek alkalmazhatnak jelenleg - eszköztárát érdemes lenne bővíteni, már csak a pandémia miatt is. Szabályozott és működő jogi megoldások révén más gazdasági szereplők jelenleg is élveznek bizonyos előnyöket, amit például a távolból való döntéshozatal ad. Egyesületek, gazdasági társaságok számára ez elérhető. Az ügyvéd szerint fontos különbséget tenni szóbeli vagy írásbeli döntéshozatal között, ennek fontos és központi kérdése az azonosítás, amely révén a leadott szavazat hiteles, és nem utolsó sorban egy közös képviselet részéről érvényesnek elfogadható.

Szóbeli döntéshozatal esetén a polgári törvénykönyv pl. az egyesületekre, vagy a gazdasági társaságokra nézve kifejezetten szabályozza az elektronikus hírközlő eszköz útján való szavazást, előírva kötelezettségként, hogy a létesítő okiratban kell azt a szabályanyagot lefektetni, mely eszközök és csatornák vehetők igénybe. Fontos jogszabályi elvárás, hogy minden tag azonos módon és követelményeknek megfelelően vehessen részt a szavazásban, biztosítva az azonos elbánás követelményét és hozzájárulva ahhoz, hogy a szavazás hiteles és érvényes legyen.

A tulajdonostársak részéről pl. gazdasági társaságok esetében gyakran felmerül az igény hogy személyes megjelenés nélkül vehessenek részt a tulajdonosi döntéshozatalban, vannak olyan gazdasági szereplők, amelyeknél ez megengedett, a kérdés, hogy a társasházak esetében ezen jogszabály megalkotására miért nem került még sor.

Az azonosítás megoldására több módozat is lehetséges, képet és hangot egyszerre továbbítani képes szolgáltatás igénybevételekor későbbi jogviták elkerülése érdekében érdemes olyan rögzítést és visszakereshetőséget biztosító megoldást választani, amely alapján pontos és hiteles jegyzőkönyv készül.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint az írásbeliség vonatkozásában is van több elérhető megoldás, sok olyan eljárás van, ahol már papír megjelenése nélkül, elektronikusan, digitálisan, hitelesen azonosítható módon tudnak információt közölni a másik féllel. Első ilyen volt a cégeljárás digitalizációja, jelenleg az emailes csatornát alkalmazzák, aminek az elektronikus aláírás és az időbélyeg hangsúlyos eleme. Ám felmerül a kérdés, ha ez egy vállalkozásnál lehetséges, akkor a társasházi közgyűlési szavazáson miért nem alkalmazható.

Ugyanilyen írásbeli forma, ahol az azonosítás fontos, a fizetési meghagyás, ami jelenleg közjegyzői hatáskörbe tartozik, de kérelmezői oldalon már papírmentesen is megvalósítható. Előremutató megoldás lenne, ha egy társasházkezelő szoftver automatikusan tartalmazná azt a funkciót, amelynek segítségével egy kattintással azonnal benyújtható lenne a fizetési meghagyás kibocsátása iránti kérelem, automatikusan átemelve a rendszerből a nyilvántartott tartozást és személyes adatokat. Ez a közösköltség behajtásakor - ami közös képviselői kötelezettség - gyorsabb és hatékonyabb megoldás lenne, minimális, de fontos ügyvédi közreműködés mellett. De ugyanide sorolta Dr. Kiss Balázs Károly a bírósági eljárást is: az ügyvédek fotelből tudnak pert indítani, vagy megszüntetni, de ki kell ebből a fotelből kelniük, ha társasházi közgyűlésen kívánnak részt venni.

Az ügyfélkapun keresztül számtalan szolgáltatás elvégezhető személyes megjelenés vagy papíralap nélkül, általános törekvés, hogy elektronikusan, digitálisan éljük mindennapjainkat, ez azonban a társasházak esetében is fontos lenne, amikor egy család legnagyobb vagyonáról, az ingatlanáról születik döntés.

Jelenleg, az 502/2020. (XI. 16.) Korm. rendelet szabályozza a társasházak pandémiás időszak alatti működését, és ugyanez szabályozza a jogi személyek és gazdasági társaságok működését is. Jól látható, hogy a jogi személyekkel kapcsolatos joganyag közel a duplája a társasházakénak, ami azt jelenti, hogy kevesebb figyelem jutott a szabályozott és könnyített működés biztosítására a társasházak esetében. Csak arra korlátozódik, hogy megtiltja a személyes jelenléttel járó (május 22-ig) közgyűlések tartását, ha és amennyiben a tulajdonostársaknak van olyan köre, akik a szavatok több mint 10%-ával rendelkeznek, és kérik a közgyűlés összehívását, akkor is csak írásbeli szavazás kiírására van lehetőség. De sajnos ez a szabályozás kevéssé ismert, ezt az információt több érdekelthez kellet volna eljuttatni, érdemes lett volna neki nagyobb nyilvánosságot adni.

Marad az írásbeli szavazás, de amennyiben az SZMSZ nem rendelkezik a részletszabályokról, vagy nincs is szabályzat, ez esetben a meghívóban kell rögzíteni a részletszabályait az írásbeli szavazásnak. A szükségmegoldás következményei később jelentkeznek, hogy mennyi érvénytelenségi per indul majd, az egyelőre még nem látható az ügyvéd szerint.

Egyelőre nincs más eszköz a döntéshozatalra, pedig jogi személyek, gazdasági társaságok esetében a ptk. szabályozását átemelve lehetőség volna elektronikus hírközlő eszköz útján a tulajdonostársak közösségének a döntéseket meghoznia, azaz egymástól távol lévő tulajdonostársak személyes vagy postai küldemények nélkül is tudnának tulajdonosi döntést hozni.

A kormányrendelet egyetlen könnyítése az elektronikus kapcsolattartás vonatkozásában a társasházak működésére vonatkozóan, hogy pl. az emailes kommunikációt is érvényes és hatályos közlési módnak fogadja el. A szabályozás szerint akkor fogadható el érvényesnek a közlés, ha a nyilatkozattévő személye, a nyilatkozat tartalma, időpontja és a címzett személye beazonosítható. A szakember álláspontja szerint ezek a feltételek, különösen a nyilatkozatevő személye egy emailes kommunikációban nehezen tarthatók be és ellenőrizhetőek, hiszen felmerül a kérdés, hogy egy emailen érkezett szkennelt aláírt szavazólap, vagy szerkeszthető formában hagyott elektronikus dokumentum elfogadható-e?

Ma a jogi szabályozás nem adott választ arra, hogy a társasházak életét hogyan lehet hatékonyabbá, működőképessé és gazdaságossá tenni, hogy a közgyűlés döntései könnyen, gyorsan és olcsón megismerhetőek legyenek, ne járjon olyan adminisztratív és egyéb anyagi teherrel, amivel ma még jár.

Dr. Kiss Balázs Károly szerint bizonyos jogi technikák átemelésével és átgondolásával ezt javítani lehetne, de a szoftverek támogatása ugyanilyen fontos. És nem árt a tulajdonostársak kellő nyitottsága sem. Ebben célszerű egy fokozatosságot is megtartani, például a tulajdonostársak konzervatív részének a hagyományos megoldások megtartásával.

A szakember kívánatosnak tartja egyéb más jogterületeken, más gazdasági szerepelők vonatkozásában, már szabályozottan működő jogi megoldások beépítését a társasházak joganyagába. A szakember előadását egy ötletbörzének tartja, amely alapján a jogalkotó részéről át kellene gondolkodni a már működő megoldások alkalmazását a társasházak esetében is. Az ügyvéd bízik abban, hogy az ilyen konferenciák segítenek eljuttatni ezeket az igényeket a jogalkotókhoz.